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  一、签约人不合法,合同无效?


  合同生效的一个重要条件就是合法签约人,无条件签约人主要有以下几种常见情形:


  1.未成年人、精神病人签合同,若监护人不追认,则无效


  《合同法》第四十七条规定:“限制民事行为能力人订立的合同,除非经法定代理人追认后,该合同有效,但纯获利益的合同或者与其年龄、智力相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。”也就是说,未成年人、精神病人属于无民事行为能力或限制民事行为能力人,其签署合同需监护人代为签署,否则合同无效。


  2.无委托公证或伪造委托公证,擅自替他人签合同,合同无效


  委托他人签订合同,需委托人本人到公证处办理委托公证,受托人携带公证书办理房屋交易手续。


  代理人不合格且相对人有过失而成立的合同,该合同无效,且属于全部无效合同,合同的全部内容自始不产生法律约束力。


  二、合同内容不合法,合同无效?


  合同成立的必要条件之二,就是合同内容要符合法律规定,不侵害他人、国家、社会公共利益。


  1.买卖小产权房、违章建筑等违规房产,合同无效


  房屋买卖的大前提,就是房产符合法律规定,受法律保护。以集体所有土地上违规建造的小产权房为例,《中华人民共和国土地管理法》规定,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。


  《合同法》第五十二条第五款规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的合同,属于无效合同。”


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  2.恶意串通转移房产,损害他人利益的,合同无效


  转移房产,需共有权人同意,且不能损害社会利益和国家利益。


  《合同法》第五十二条第二款规定:“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效。”


  三、不能如实反映双方意愿,合同无效?


  在二手房买卖过程中,常见的“不能如实反映双方意愿”条件的场景,就是采取隐瞒、欺骗、胁迫行为签订合同,而这样的合同一般会被判定为无效合同。


  《合同法》第五十二条第三款规定:“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的而签署的合同,属于无效合同。”


  《合同法》关于“合同无效”的法律后果规定:


  第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”


  第五十九条规定:“当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”


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